文/记者 钟宏连、潘勤毅、蒋幸端

　　图/王子恒

　　2008年上半年，东莞城区普通住宅均价降幅高达14%，按套数计算占全市成交的46.94% ，可以看出城区上半年由于价格回调幅度较大，成交相对较为活跃；而镇区普通住宅均价降幅仅为8.9% ，由于价格回调幅度较小，整体成交相对不够活跃。这当中主要与城区主力发展商上半年一步到位回调价格快速出货有关，而镇区缺乏领跌的主力发展商，难以带动整个镇区价格快速回调。随着城区房价的快速深幅回调，给镇区造成了较大的回调压力。

　　进入下半年，从近期镇区主力楼盘大幅回调价格快速出货的表现来看，可以预计镇区将成为下半年东莞楼市的主战场。城区由于经历上半年的快速回调，大部分楼盘基本调整到位，价格下调空间有限，成交逐步趋向稳定；而镇区仍有较大比重的楼盘价格仍有一定的下调空间，随着下半年供应的集中放量，楼盘促销不断，镇区成交在价格的进一步下调中预期逐步活跃。

　　镇区房价回调压力凸现

　　据数据显示，2008年以来城区普通住宅价格迅速回落，至7月份城区与镇区的价差仅为730元/㎡，相比1月份已经缩小了近500元/㎡，城区价格的急速下跌，将吸引一部分镇区需求到城区置业，同时镇区房价也面临巨大回调压力。

　　8月11日至8月17日全市价格继续下跌，主要由于镇区项目的大量成交，全市销售前十名八个来自镇区，其中包括阳光粤港花园二期、万科金域蓝湾、金地格林上院、中惠香樟绿洲等等，起到尤为重要作用的就是这些项目的低价策略，上周镇区普通住宅为4397元/㎡，城区为5607元/㎡，镇区的价格大幅下降以及成交量的迅速上升，可以发现镇区价格回调的时期已经到来了，大区域范围内的竞争开始趋于白热化。

　　供求比迅速上升竞争加剧

　　据东莞中原研究部监测数据显示，截至8月17日，东莞商品房可售存量面积为637.3万㎡，共71858套，供求比为1.63：1，2008年新上市项目的可售存量面积为313.6万㎡，共34632套，供求比为3.5：1，相比累计的供求比，新增供应的供求比迅速上升，市场的萧条可见一斑。新增供应项目保持较好销售的区域为大朗、黄江、寮步，三个区域主要还是由于个盘低价上市拉动需求的上涨，如大朗的万科金域蓝湾、黄江由于富康花园富康商场的销售，寮步的万科城市高尔夫花园、鼎峰品筑、香缤城市花园等。

　　由此看来，购房者在城区基本上有3~4套房可供选择，在全市来说处于中等水平；近城区的区域供求情况和城区相当；一些经济强镇房价依然处于高位，如虎门和长安，两个区域的房价长期排在松山湖之后，位列全市二三位，2008年新增供应的供求比过大将成为该两个区域面临的较大价格回调压力；经济落后区域在目前的市场环境下，基本处于滞销的阶段。

　　区域供求的状况，反映了市场竞争的激烈程度，这种竞争在“金九银十”的到来将逐步加剧，竞争的区域范围也将逐渐扩大。

　　另外，城镇区的竞争首先体现在城区和近城区的竞争，两者互相影响性甚大，信息相互流通性也较强。近城区包括寮步、厚街、道滘、大岭山、茶山，特别是寮步，在城区和镇区接合部的项目较多，包括万科城市高尔夫、怡丰翠云轩、丰泰城等，这些项目被很多购房群体近似的看作城区的项目，在地段上较城区项目差，城市公共的配套实施、商业配套等都不是很完善，但拥有最让人敏感的价格优势，成为许多购房者的新宠，和城区项目直接形成了竞争。

　　区域价格联盟被打破

　　有数据显示，2008年7月份普通住宅成交价格为5456元/㎡，环比6月份下降4.0%，相比去年12月份的最高价格已经下降了19.8%，创下2008年月度最低价格。市场不景气的情况下，各个开发商无暇顾及价格联盟，更多关注互相的竞争。寮步市场成为一个典范，万科城市高尔夫七期、丰泰城一期、鼎峰品筑以及风临花语岸等项目在同一区域大打价格战，而中惠旗下的楼盘更以低价+双限房的概念取得了较好的销售成绩，同时使得镇区的心理价格预期迅速回落到3字头和4字头，镇区价格战呈现进一步蔓延之势，愈演愈烈。随着房价的快速回落，预期镇区成为下半年东莞楼市的主战场。

　　继城区之后，镇区房价在主力发展商的领跌带动下开始快速回调，成交放量明显。经初步统计，8 月份东莞商品房成交面积预期将超过40万㎡，与今年5月份基本持平。反映了在淡市中，只要价格回调到位，一样可以取得较好的销售业绩。在8月份的成交总量中，镇区占比超过7成，可以看出，随着镇区房价的快速回落，购房者入市积极，需求大幅释放。