上周楼市均价创下今年新低。

　　5278元/平方米

　　上周楼市均价创今年新低

　　东莞中原研究部的监测数据显示，上周（7月21日~7月27日），东莞楼市商品房成交面积为8.46万平方米，共709套，在传统的销售淡季是相当不错的成绩，同时也使全市普通住宅周均价创下了今年以来的新低——5278元/平方米。

　　东莞中原研究部发布的研究报告称，随着“金九银十”的到来，开发商市场推广力度将逐步加大，与此同时，购房者的选择空间增大、入市意愿也开始回升，东莞楼市将出现回暖。

　　文/记者潘勤毅、蒋幸端、钟宏连

　　前10名占了成交量半壁江山

　　东莞中原研究部的监测数据显示，上周（7月21日~7月27日）全市普通住宅周均价为5278元/平方米，创下今年以来的楼市周均价的新低。

　　从上周的网上签约楼盘数据可以看出，前10名的成交套数为317套，占全市普通住宅总成交量的52.40%；成交面积为3.39万平方米，占全市普通住宅总成交量的52.26%。

　　从上周成交前10名的楼盘可以看出，均价在4500元/平方米以下的有7个，成交情况良好，而且在万科、富通、丰泰、联华等品牌开发商打出低价广告的引领下，东莞市普通住宅的心理价位迅速回落到4000~4500元/平方米左右。

　　中端盘成交比例下降

　　东莞中原研究部监测数据显示，上周楼市均价在5500元/平方米以下的楼盘成交套数为463套，占全市成交套数的76.53%。上周成交前10名的楼盘凭借着较低的价格和较高的性价比在成交排行榜中占据重要席位。

　　均价在8000元/平方米以上的楼盘由于其楼盘的品质、地段、配套和稀缺性等因素也保持了比较稳定的成交量。

　　至于价格在5500~8000元/平方米之间的中端盘，特别是性价比不太高的中端盘，由于其在价格上相比低价盘缺乏优势，成交比例呈现逐渐下降的趋势。

　　■后市预测

　　价格有下调空间但有限

　　从最近的成交排行榜可以看出，万科城市高尔夫花园七期，万科运河东1号三期、四期，丰泰城一期，理想0769四期·沁园等尾盘的价格跳水幅度较大，成交也稳步上扬，反映了尾盘急于回笼资金，出货意决。从此可以看出，开发商处理尾货成为当前市场的一股潮流，尾货的抛售压力较大。

　　价格在降 成交在升

　　上半年资金回笼情况较好的开发商在下半年面临的资金压力和销售压力会有所缓解，价格逐步趋向稳定。

　　但开发商不愿意降价出货从而导致资金链日趋紧张的也不在少数。如中惠熙元，其属下的几个楼盘香樟绿洲、沁林山庄、金士柏山等在今年上半年的降价幅度并不明显，出货情况也不理想，成交持续低迷使得开发商面临的资金压力越来越大。进入下半年，开发商开始积极应对，目前打出了一种新的价格促销概念“双限价”——限最低价、限最高价。如沁林山庄，明确打出不分楼层，最低3380元/平方米、最高3980元/平方米；香樟绿洲则是最低3380元/平方米、最高价3680元/平方米，正是其营销策略的快速转变。

　　因此，今年上半年资金回笼不到位的开发商迫于资金压力，其属下楼盘的价格在下半年仍然有一定的下调空间。

　　但需要注意的是，从近期东莞楼市成交情况可以看到，东莞楼市的刚性需求还是相当大的，在价格进一步回调的同时，成交量在逐步回升，量价已经产生背离，可以看出需求的释放对价格形成强有力的支撑，预期下半年价格的回调空间会有限。

　　奥运前出货成交业绩不错

　　随着“金九银十”的日益临近，后市面临的激烈竞争使得部分开发商选择提前出货，在奥运会前形成一个开盘小高潮。从近期开盘楼盘的成交量可以看出，开发商提前开盘均取得了不错的业绩，也提升了市场的人气，拉开了“金九银十”的序幕，为“金九银十”做了很好的预热。

　　中原地产研究部预计，在今年的“金九银十”阶段，因为开发商的资金链日益趋紧，其市场推广力度将会随着旺季的来临而逐步加大。与此同时，购房者的选择空间增大，入市意愿也开始回升，市场交易将逐步活跃。

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　　2688元/平方米！

　　楼市超低价现寮步

　　业内人士称其实乃噱头 不会影响东莞楼市整体价格

　　2688元/平方米！近日，位于寮步莞樟路附近的某楼盘打出超低价格。与此同时，另一开发商也打出不分楼层，最低3380元/平方米、最高3980元/平方米的牌子。不同开发商通过不同方式以求将降价效果最大化，使得下半年一开始，东莞楼市价格悬念再起。

　　不过有业内人士称，一些楼盘打出这么低的价格很不正常，这样的营销手法，除了以低价赚噱头外，更多的是想吸引人气，这样的低价不会影响到下半年东莞楼市的整体价格。

　　文/记者潘勤毅、钟宏连、蒋幸端

　　打出2688元/平方米超低价格的楼盘位于寮步莞樟路附近，由于其紧邻莞樟路，融入东城，吸引了不少购房者前往探营。

　　对于此楼盘推出的超低价，有部分消费者持怀疑态度。东城的李先生当天就与朋友到该楼盘去咨询，但是得到的回复是“此价格的楼房已经售完”，销售人员向他推介的楼房价格均价都在 4500元/平方米左右。

　　业内人士表示，这应是该楼盘的一种营销手法，意在吸引人气。其表示，这种手法虽然过时，但是也相当有效，可以争取到更多的潜在客户。东莞某地产公司人士也认为，这两个楼盘的营销策略并不会拉低整个楼价。“2688元/平方米都可以算是恶性竞争了，因此而期待整个楼市价格回到3000元/平方米以下，那是不可能的。”

　　该人士说，现在拿地成本很高，只要地价在800~1000元/平方米，加上现在基本的建筑成本是1700元/平方米，“房子若卖2688元/平方米，开发商别说不赚钱，连保本都不可能实现。”