物业维修资金就是房屋的“养老金”。

　　物业专项维修资金的缴交、监管和使用，涉及到大量的业主和消费者，今年7月7日，东莞市政府公布了《东莞市物业专项维修资金的缴交监管和使用实施方案（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”）。

　　记者在采访中发现，目前大部分的消费者都不知道物业维修资金，而东莞大部分的楼盘也尚未开始收取这笔费用。东莞市物业管理协会秘书长邓笑华认为，物业维修资金的收缴和管理，目前首要的是统一收缴的主体和比例。

　　文/记者谢华兴、钟宏连

　　图/记者王子恒

　　政策解读

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　　维修资金按建筑面积收取

　　意见稿明确了此次缴费的标准，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳住宅专项维修资金。

　　意见稿规定，核发商品房预售证在1998年9月30日后，在2003年8月31日前的商品房（含至今未销售的物业），建设单位与购房者未在预售合同中约定单住宅专项维修资金由购房者缴交的，由建设单位按住宅建筑面积30元/ m2、非住宅建筑面积40元/ m2标准一次性缴交。 

　　核发商品房预售证在1998年10月1日前、在2003年8月31日后，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，由购房者按住宅建筑面积30元/ m2、非住宅建筑面积40元/m2标准一次性缴交。

　　公有住房的，由业主按建筑面积每平方米当地房改成本价的2%及售房单位按多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%从售房款中一次性提取。

　　邓效华认为，目前不仅仅是东莞市，整个广东省在物业维修基金的缴交以及监管使用方面都处于一个比较混乱的状态，东莞急需一个明确的规定来统一、规范物业维修基金的收缴和使用。

　　开发商代收的需上缴

　　意见稿规定，物业公司或建设单位已代收代缴住宅专项维修资金的，在本方案实施后三个月内，需将代收代缴的资金全部转入主管部门开设的维修资金专用账户，并把已使用维修资金的情况做好台账，同时将每个单位的明细列出，直接交给当地房管所。

　　房管所对账目进行审核、监督并协助物业管理企业在辖区内公示15天后，由主管部门将已代收代缴的资金按要求划入各业主专用账户。

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　　动用维修资金

　　须经2/3以上业主同意

　　意见稿中规定，物业专项维修资金必须在主管部门、银行、业主三方共同参与的全过程监督下进行使用，任何一方不可擅自动用。每个业主都可以随时查询自己专用维修资金账户上资金的使用情况，但不可以自行提取资金。

　　谢文云则认为，物业维修资金的管理和使用权应该完全交给业委会，相关部门和物业管理公司都没有权利插手，“这毕竟是业主们自己的钱，他们才有权力去决定这笔钱的使用。”

　　对于物业专项维修资金的使用，意见稿有详细的规定。没有成立业主委员会的小区，如需使用维修资金的，首先物业管理公司制定维修资金使用计划。计划要取得专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,才能通过。最后，市房管局对计划进行备案后物业管理公司才可以凭备案文件到指定银行提取维修款项。 

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　　开发商违规交房最高罚3万

　　意见稿同时规定了业主以及开发商所承担的法律责任。如果开发商违反规定，没有收取物业维修资金就将房屋交付业主，将有可能被处以3万元以下的罚款。

　　而物业管理公司方面，如果擅自挪用住宅专项维修资金，情节严重的将会被吊销资质证书。

　　另外，意见稿中还规定了，购房者未按规定缴存住宅专项维修资金的，不予办理房地产权证。已经办理房地产权证但未按规定缴存住宅专项维修资金的，不予办理房屋所有权过户登记、房屋租赁登记、房屋抵押登记等手续。对于不办理前列手续，经督促又拒不缴交住宅专项维修资金的，住宅专项维修资金行政主管部门可视情况提请相关部门配合追缴，并适时选择在小区内予以公布。

　　记者观察

　　现象一

　　大部分消费者

　　不知物业维修资金

　　物业维修资金是住房售后确保物业正常运作、延长物业的使用寿命、维护住房产权人和使用人利益所预先建立的资金，形象一点说，就是房屋的“养老金”。

　　记者近日询问不少业主对于意见稿中各项规定的看法，可是却有绝大多数的业主以及意欲购房的消费者根本不知道物业维修资金。据一些楼盘的销售员表示，他们并不了解这个相等资金的事情，更不知道购房者要交这笔费用。

　　另一方面，记者近日在东莞一个大楼盘踩盘发现，目前东莞大部分在售楼盘都没有向消费者收取这笔资金，而大部分购房者也不了解这笔资金。金地东莞公司总经理谢文云表示，他们的楼盘业主也没有交付这笔费用，所以目前房屋的修缮费用都是由他们公司在承担。

　　现象二

　　少量楼盘收取标准不一

　　虽然东莞大部分楼盘在售楼时并没有向消费者收取物业维修资金，但是也有少量的楼盘收取了该项资金，但是收取的标准和方式也是各不相同。

　　黄金花园的新一批单位，已经按购楼款的2%的标准一次性收取了物业专项维修资金，目前也约有90%的新业主已交齐。

　　而东湖花园物业公司表示，目前东湖花园收取的管理费是2.3元/平方米，物业公司已经将其中的0.5元/平方米累积下来，如果政府要求正式执行缴交物业维修资金，会将0.5元/平方米这批累积下来的资金作为物业维修资金的首期款。

　　邓笑华表示，出现这种情况都是由于东莞目前没有一个统一的收缴标准所致，而这部分资金由于缺乏相关的监管部门和方法，其使用也情况令人担忧，“特别是在小区尚未成立业主委员会的情况下，这笔资金有着被挪用的风险。”